Kiến thức đầu tư - Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng biết rằng xác định tiềm năng giá trị bất động sản là một khía cạnh quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư thông minh.
Để xác định tiềm năng của một bất động sản cụ thể, nhà đầu tư sẽ cần phải nghiên cứu một vài số liệu quan trọng, có thể kể đến như khoản trả trước, khoản thanh toán thế chấp và lãi suất,…. Trước khi bắt tay vào xác định tiềm năng của bất động sản đầu tư này, hãy đảm bảo rằng bạn đã thu thập các số liệu quan trọng này.
1. Khoản thanh toán thế chấp
Khoản thanh toán thế chấp là một trong những nghĩa vụ của người vay mua nhà phải thực hiện đối với người cho vay. Một phần của khoản thanh toán sẽ giúp trả hết gốc khoản vay ban đầu, trong khi phần còn lại là tiền lãi trả cho người cho vay. Khoản thanh toán thế chấp có thể bao gồm hoặc không bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm.
2. Khoản trả trước
Trả trước là khoản thanh toán bằng tiền mặt ban đầu mà người mua phải trả để sở hữu bất động sản. Đa phần khoản trả trước này sẽ tương ứng với khoảng 20 đến 25% giá mua.
3. Thu nhập cho thuê
Các nhà đầu tư thường ước tính trước thu nhập cho thuê hàng tháng hoặc hàng năm để hoàn thiện hồ sơ phê duyệt cho một khoản vay thế chấp. Ước tính về thu nhập cho thuê bao gồm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng trong hồ sơ phê duyệt khoản vay thường được người cho vay coi là ít rủi ro hơn và có thể giúp các nhà đầu tư tiếp cận các điều khoản vay tốt hơn.
Để tìm hiểu mức thu nhập cho thuê tiềm năng, hãy thử liên hệ với chủ sở hữu hiện tại và hỏi họ giá thuê là bao nhiêu. Đây cũng sẽ là cơ hội tốt để hỏi danh sách các khoản chi tiêu hàng tháng và lý do họ bán tài sản. Nếu chủ sở hữu hiện tại không sẵn lòng cung cấp thông tin này cho bạn, hãy liên hệ với các công ty bất động sản địa phương và hỏi về giá thuê của những căn khác có cùng đặc điểm trong khu vực.
4. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập
Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập là một thước đo khả năng chi trả nhà ở phổ biến. Tỷ số này so sánh giá hộ gia đình trung bình và thu nhập trung bình của hộ gia đình trong một khu vực nhất định. Nhà ở được cho là “vừa với túi tiền” hơn khi tỷ lệ này giảm xuống.
5. Tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà
Để tìm tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà, hãy chia giá nhà trung bình cho giá thuê trung bình hàng năm trong một khu vực nhất định. Tỷ lệ này đo lường khả năng chi trả tương đối tiền thuê nhà so với mua nhà trên thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư nên tránh đầu tư vào thị trường khi tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà cao, chẳng hạn như 20 trở lên, vì nó báo hiệu một thị trường thuận lợi hơn cho người cho thuê.
6. Lợi nhuận
Lợi nhuận hàng tháng hoặc hàng năm, đo lường thu nhập ròng do bất động sản tạo ra sau khi trừ mọi chi phí và khoản thanh toán thế chấp từ thu nhập cho thuê. Nhà đầu tư có lãi khi họ vẫn còn dư một khoản tiền tương đối sau khi trừ đi tất cả các khoản chi phí và thanh toán cho bất động sản cụ thể đó. Ngược lại, nhà đầu tư lỗ nếu thu nhập từ việc cho thuê không đủ để trang trải các chi phí của bất động sản đó.
7. Tổng lợi suất cho thuê
Tổng lợi suất cho thuê là thu nhập hàng năm do một bất động sản tạo ra, được đo lường dựa trên tổng giá mua.
Tổng lợi suất cho thuê bằng tổng thu nhập cho thuê trong một năm chia cho tổng chi phí mua của bất động sản (kể cả chi phí cải tạo). Nếu tỷ lệ phần trăm của tổng lợi suất cho thuê càng cao thì càng thể hiện đây là một khoản đầu tư rất tốt.
8. Tỷ lệ vốn
Tỷ lệ vốn cho biết tỷ suất sinh lợi tiềm năng của một khoản đầu tư bất động sản nhất định. Thông thường, việc xem xét chi phí hoạt động của bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư tính toán chính xác hơn nữa tổng lợi suất cho thuê. Một công thức đơn giản để tìm tỷ lệ vốn là thu nhập hoạt động ròng (NOI) chia cho giá bán của bất động sản.
Thu nhập hoạt động ròng được tính bằng cách lấy tổng thu nhập do bất động sản tạo ra và trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, chẳng hạn như bảo hiểm và thuế bất động sản, phí bảo trì, sửa chữa và quản lý. Vì chi phí có thể dao động từ tháng này sang tháng khác, nên các nhà đầu tư cần lưu ý rằng NOI được ước tính hàng năm.
Một số nhà đầu tư sẽ cho rằng tỷ lệ vốn là thước đo quan trọng nhất để so sánh giá trị bất động sản, nó buộc các nhà đầu tư phải dự trù tất cả các chi phí có thể một cách chi tiết, thúc đẩy họ tìm ra giá trị chính xác nhất.
Tầm quan trọng của xác định tiềm năng bất động sản đầu tư
Tiềm năng của một bất động sản về cơ bản sẽ cho bạn biết nó đáng giá bao nhiêu. Dữ liệu này sẽ ảnh hưởng đến tất cả các khía cạnh của một giao dịch bất động sản, từ việc huy động vốn đến việc thương lượng giá mua cuối cùng. Về bản chất, tiềm năng giá trị bất động sản sẽ giúp bạn xác định những căn mà bạn có thể mua được và những căn được định giá phù hợp.
Bên cạnh đó, việc xác định tiềm năng giá trị căn nhà không chỉ cần thiết tại thời điểm bạn mua bất động sản ban đầu, vì nó có thể giúp bạn tính trước các khoản chi phí khác, ví dụ như xác định thuế suất, phí bảo hiểm và thậm chí là xem xét tái cấp vốn trong tương lai. Tiềm năng của một bất động sản cụ thể cung cấp cho bạn một bức tranh hoàn chỉnh để bạn đưa ra quyết định hay chiến lược đầu tư hợp lý.
>> Sàn BĐS Miền Nam - Nơi kết nối thịnh vượng
.jpeg)
