Tin thị trường - Mười tháng đầu năm đã qua đi, tái dựng một bức tranh thị trường bất động sản 2023 đầy biến động với nhiều khó khăn, thách thức. Những tín hiệu tích cực sẽ rõ ràng hơn trong quý cuối cùng của năm 2023, trở thành bản lề cho những chuyển biến mạnh mẽ hơn trong năm 2024.
Thị Trường Bất Động Sản 2023 Đã Vượt Đáy?
Nhìn nhận về diễn biến của thị trường bất động sản 2023 từ đầu năm đến nay, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, thị trường đang có những tín hiệu rõ ràng cho thấy đã “vượt đáy”. Cụ thể, so với cùng kì năm ngoái và thời điểm đầu năm, hiện tượng cắt lỗ, bán tháo đã giảm mạnh. Giá bán cũng đang có xu hướng “nhích” dần, niềm tin của nhà đầu tư đang dần trở lại.
Ông Chung cũng không phủ nhận, trong suốt thời gian qua, dù Chính phủ đã tích cực hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc của thị trường nhưng những tác động vẫn chưa đủ mạnh, diễn biến vẫn còn chậm chạp. Thị trường cần thêm thời gian mới có thể dồi dào nguồn cung và thông thoáng hơn. Dù bất động sản 2023 chưa có chuyển biến mạnh mang tính đột phá nhưng không thể phủ nhận các thông tư, Nghị quyết, Nghị định được ban hành đã cải thiện tâm lý người tiêu dùng, kéo sức mua từng bước quay lại với thị trường. Ngoài ra, thời kì lãi cao đã kết thúc, lãi suất hiện tại đang thấp, nhà đầu tư có xu hướng kiếm tiền kênh đầu tư ưu việt hơn và bất động sản vẫn luôn là một lựa chọn hấp dẫn.
Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cũng chia sẻ, một thực tế nổi cộm diễn ra từ đầu năm đến nay là câu chuyện tăng giá liên tục của bất động sản phục vụ nhu cầu ở, đặc biệt là dòng căn hộ trung tâm thành phố lớn. Đây là phân khúc không có hiện tượng cắt lỗ mà giá tăng liên tiếp, thanh khoản ổn định trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Cũng theo ông Chung, sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn khu vực trung tâm sẽ ghi nhận thực tế là giá chỉ đi lên hoặc đi ngang.
Ngoài ra, thị trường đất nền cũng có những chuyển dịch nhất định khi các sản phẩm có mức giá dưới 2 tỷ đồng khu vực lân cận hoặc quanh thành phố lớn có lượng giao dịch tích cực hơn so với đầu năm. Dòng sản phẩm nghỉ dưỡng ở các thủ phủ du lịch, mang đặc điểm “vừa ở, vừa khai thác dòng tiền” và có pháp lý đầy đủ, tổng giá thành dưới 3 tỷ đồng vẫn có lượng giao dịch ổn. “Nhìn chung, thị trường bất động sản 2023 từ nay đến cuối năm, các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực sẽ vẫn là điểm sáng với phong độ ổn định về mức giá và thanh khoản”, ông Chung nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng ban Nghiên cứu Thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kì vọng những diễn biến tích cực trong tương lai gần. Ông Cương cho biết, dù Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt nhằm hỗ trợ tháo nút thắt cơ chế, các điểm nghẽn để bất động sản 2023 phát triển minh bạch và lành mạnh nhưng sau gần 1 năm, trong khoảng 700 dự án thương mại vướng mắc pháp lý, mới tháo gỡ được 10%. Như vậy, về cơ bản, nguồn cung của thị trường vẫn đang bế tắc. Quá trình tìm cách tháo gỡ, tỉnh thiếu cơ chế đồng bộ và chờ Bộ. Bộ lại đề xuất lên Chính phủ. Sự phức tạp này cho thấy nguồn cung trong năm 2024 sẽ chưa có sự đột biến.
Ông Chung cũng không phủ nhận, trong suốt thời gian qua, dù Chính phủ đã tích cực hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc của thị trường nhưng những tác động vẫn chưa đủ mạnh, diễn biến vẫn còn chậm chạp. Thị trường cần thêm thời gian mới có thể dồi dào nguồn cung và thông thoáng hơn. Dù bất động sản 2023 chưa có chuyển biến mạnh mang tính đột phá nhưng không thể phủ nhận các thông tư, Nghị quyết, Nghị định được ban hành đã cải thiện tâm lý người tiêu dùng, kéo sức mua từng bước quay lại với thị trường. Ngoài ra, thời kì lãi cao đã kết thúc, lãi suất hiện tại đang thấp, nhà đầu tư có xu hướng kiếm tiền kênh đầu tư ưu việt hơn và bất động sản vẫn luôn là một lựa chọn hấp dẫn.
Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cũng chia sẻ, một thực tế nổi cộm diễn ra từ đầu năm đến nay là câu chuyện tăng giá liên tục của bất động sản phục vụ nhu cầu ở, đặc biệt là dòng căn hộ trung tâm thành phố lớn. Đây là phân khúc không có hiện tượng cắt lỗ mà giá tăng liên tiếp, thanh khoản ổn định trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Cũng theo ông Chung, sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn khu vực trung tâm sẽ ghi nhận thực tế là giá chỉ đi lên hoặc đi ngang.
Ngoài ra, thị trường đất nền cũng có những chuyển dịch nhất định khi các sản phẩm có mức giá dưới 2 tỷ đồng khu vực lân cận hoặc quanh thành phố lớn có lượng giao dịch tích cực hơn so với đầu năm. Dòng sản phẩm nghỉ dưỡng ở các thủ phủ du lịch, mang đặc điểm “vừa ở, vừa khai thác dòng tiền” và có pháp lý đầy đủ, tổng giá thành dưới 3 tỷ đồng vẫn có lượng giao dịch ổn. “Nhìn chung, thị trường bất động sản 2023 từ nay đến cuối năm, các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực sẽ vẫn là điểm sáng với phong độ ổn định về mức giá và thanh khoản”, ông Chung nhấn mạnh.
Kỳ Vọng Diễn Biến Tích Cực
Trong khi đó, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng ban Nghiên cứu Thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kì vọng những diễn biến tích cực trong tương lai gần. Ông Cương cho biết, dù Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt nhằm hỗ trợ tháo nút thắt cơ chế, các điểm nghẽn để bất động sản 2023 phát triển minh bạch và lành mạnh nhưng sau gần 1 năm, trong khoảng 700 dự án thương mại vướng mắc pháp lý, mới tháo gỡ được 10%. Như vậy, về cơ bản, nguồn cung của thị trường vẫn đang bế tắc. Quá trình tìm cách tháo gỡ, tỉnh thiếu cơ chế đồng bộ và chờ Bộ. Bộ lại đề xuất lên Chính phủ. Sự phức tạp này cho thấy nguồn cung trong năm 2024 sẽ chưa có sự đột biến.
Theo ông Cương, thời điểm quý 4/2023, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tốt hơn so với cùng kì năm ngoái và đầu năm nhưng chưa có sự tăng trưởng mạnh. Quý 4/2003 là một quý được mong chờ, trông đợi bởi kì họp Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV diễn ra vào cuối tháng 10 sẽ thông qua các luật sửa đổi. Kế đó, theo mốc thời gian, hết tháng 11, các Luật sửa đổi mới có hiệu lực. Và cần khoảng 2/3 thời gian của năm 2024 để luật từng bước đi vào thực tế thông qua các thông tư hướng dẫn. Thị trường bất động sản sẽ khó có sự đột biến trong quý 1 và quý 2 của năm 2024 và phải đến cuối năm 2024 thị trường mới có động thái, biến động mạnh mẽ hơn cả. Những chuyển biến thực sự của thị trường sẽ diễn ra vào thời gian này.
Nhìn nhận về sức mua của thị trường, ông Cương cho biết, nhu cầu ở thực trên tất cả địa bàn cả nước đều có, đặc biệt tập trung 3 khu vực chính là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Nhu cầu nhà ở thực luôn “khát” nguồn hàng phù hợp. Các chủ đầu tư cần phải “căn cứ” vào thực tế này để đưa ra được những sản phẩm phù hợp với thị trường. Bên cạnh đó, thị trường hiện tại vẫn có cơ hội cho nhà đầu tư, đặc biệt là khách hàng có nguồn dư về tài chính. Tuy nhiên, đầu tư trong bối cảnh này cần hạn chế tối đa việc lạm dụng đòn bẩy tài chính. “Trong giai đoạn tới, từ 2025 đến cuối 2026, khi cơ chế chính sách thực sự đi vào thực tế và tác động đến thị trường, cơ hội cho nhà đầu tư vào giai đoạn đó thực sự rộng mở hơn”, ông Cương chia sẻ.
