Kiến thức đầu tư: - Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ chẳng khác nào bỏ tiền ra mua một mớ rắc rối cho chính mình. Mất tiền mà không được gì đã đành, có khi người mua còn rớ phải một mớ rắc rối liên quan đến tranh chấp, pháp lý.
Mua đất nền dự án được xem là cách đầu tư an toàn và hứa hẹn khả năng sinh lời cao.
- Về đất nền, lợi ích của nó thì thì khỏi phải bàn cãi. So sánh đất nền với các loại hình bất động sản khác thì nó có nhiều ưu thế hơn về: Vốn thấp (chỉ bằng 35 - 50% so với các loại hình bất động sản khác), tỷ lệ rủi ro thấp hơn và đất nền khó mất giá (thường chỉ tăng chứ không giảm).
- Còn đất nền dự án, nếu đem so sánh với đất nền thổ cư thì đất nền dự án thường có “giá” hơn khi nó nằm trong tổng thể dự án đã được quy hoạch chỉn chu, có đầy đủ các tiện ích, có định hướng phát triển rõ ràng…
Đó là chúng ta đang nói tới những lợi ích khi mua đất nền và đất nền dự án. Nhưng tất cả những điều đó sẽ không có nếu như mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Thậm chí, chẳng những không có lợi mà còn vướng phải rất nhiều rủi ro không thể lường trước về sau.
Đất dự án có được cấp sổ đỏ?
Các dự án bất động sản khi thực hiện hoạt động mua bán phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án cho người mua. Thủ tục này thường do chủ đầu tư thực hiện, nhưng cũng có trường hợp người mua muốn tự mình thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Nếu người mua mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì chưa có quyền sử dụng đất và có khả năng “vấp” phải rất nhiều rủi ro.
Giải mã sự hấp dẫn của đất nền dự án chưa có sổ đỏ
Ở bài viết Có nên đầu tư đất nền hay không? Thị Trường Today đã nói rõ khái niệm đất nền là gì. Theo đó, đất nền là những lô đất gần như chưa có tác động của con người, vẫn còn trong trạng thái nguyên vẹn như ban đầu. Còn đất nền dự án là những lô đất được nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, nhưng vẫn chưa được tiến hành xây dựng.
Đất nền có 2 loại: Đất nền thổ cư và đất nền dự án. Mỗi loại đất nền sẽ có những ưu và nhược điểm riêng, song đất nền dự án được đánh giá cao hơn cả. Vì vậy, khi được hỏi nên mua đất dự án hay đất thổ cư, đa phần người mua sẽ chọn đất dự án để đảm bảo pháp lý và khả năng sinh lời trong nay mai.
Đó là khái niệm đất nền và đất nền dự án. Vậy còn đất nền dự án chưa có sổ đỏ được hiểu như thế nào? Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là những lô đất thuộc diện quy hoạch của chủ đầu tư, nằm trong một dự án nhất định, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Từ “chưa có” và “không có” là hai từ khác nhau hoàn toàn. “Chưa có” có nghĩa là hiện tại chưa có, nhưng tương lai sẽ có. Còn “không có” nghĩa là hiện tại và tương lai đều không có. Nhưng đối với bất động sản, cụ thể là sổ đỏ thì: “Chưa có sổ đỏ” cũng có nghĩa là khả năng “không có sổ đỏ” rất cao.
Đất nền dự án là những sản phẩm được hình thành trong tương lai. Lợi dụng điều này, các chủ đầu tư (thường là không uy tín) sẽ trấn an người mua rằng: Cứ mua đất trước đi, sau này chủ đầu tư sẽ bổ sung sổ đỏ sau. Và những trường hợp này thường thì người mua sẽ mua được đất nền dự án với giá khá rẻ so với thị trường.
Đó chính là sự hấp dẫn của việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Giá rẻ, người mua hy vọng sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa mảnh đất này nhằm thu về khoản giá trị lớn hơn. Cộng với cam kết sẽ bổ sung sổ đỏ sau chủ chủ đầu tư khiến cho người mua tin tưởng và nhanh chóng xuống tiền để mua đất với giá hời. Nhưng người mua đâu có biết, hai từ “chưa có” ấy lại có nghĩa là không có hoặc không bao giờ có.
Tầm quan trọng của sổ đỏ:
Sổ đỏ hay còn gọi là Giất chứng nhận quyền sử dụng đất, là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của một cá nhân, một gia đình hoặc tổ chức, được nhà nước công nhận và bảo vệ.
Khi có sổ đỏ, người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được thực hiện các quyền cơ bản liên quan đến tài sản bao gồm:
- Quyền chiếm hữu: Khả năng nắm giữ tài sản, chiếm giữ tài sản của người có tài sản;
- Quyền sử dụng: Khả năng sử dụng tài sản, khai thác các giá trị vốn có của tài sản hoặc nâng cao các giá trị của tài sản nhằm mục đích sinh lời hoặc mục đích hợp pháp khác;
- Quyền định đoạt: Khả năng đưa ra những quyết định liên quan trực tiếp đến sự tồn tại của tài sản hoặc sự chuyển dịch về mặt sở hữu của tài sản như cho, tặng, cho mượn, cho thuê, cho vay, bán, chuyển nhượng, cầm cố…
Từ đó suy ra, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay mua đất bất kỳ chưa (hoặc không) có sổ đỏ thì không có các quyền nói trên.
4 rủi ro khi mua đất nền chưa có sổ đỏ
Hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ. Đó có thể là dự án của những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đã vội rao bán (cũng có khả năng họ sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ, nhưng phải đợi thời gian rất lâu). Nhưng cũng có thể là những chủ đầu tư lừa đảo, thực chất dự án không có, chỉ là họ tự “vẽ” ra để lừa người mua, khi trao tiền xong thì người bán cũng biến mất.
Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ nghĩa là mua đất chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên chắc chắn một điều đó là không được đảm bảo về pháp lý. Khi không được đảm bảo về mặt pháp lý, thì dưới đây là 4 rủi ro người mua phải đối mặt.
1. Không được công chứng hợp đồng mua bán
Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định: Một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
Vậy khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không.
Tiền đã trao trong khi hợp đồng không được công chứng, điều gì sẽ đảm bảo cho người mua rằng tiền mình trao tiền đúng nơi đúng chỗ? Liệu chủ đầu tư có lật lọng nói rằng mình chưa đưa tiền hay không? Với hợp đồng chưa công chứng thì tất cả mọi rủi ro đều có thể xảy ra.
2. Khó để xác minh nguồn gốc đất
Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.
Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.
3. Không thể vay vốn ngân hàng
Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay lấy gì để thế chấp?
Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới cỏ đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như nói trên.
4. Không thể cho, tặng, cho thuê, chuyển nhượng… cho người khác
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản (đáng lý ra là của mình) như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.
Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ?
Nhìn vào một mớ các rủi ro nói trên có lẽ người mua tự đã có câu trả lời cho mình.
- Nhưng trong trường hợp giá đất nền dự án chưa có sổ đỏ đang rất rẻ thì sao? Người mua nên nhớ “tiền nào của nấy”, trong thời buổi giá đất “leo thang” như hiện nay, không có chuyện một miếng đất “ngon” lại được rao bán với một mức giá rẻ. Trừ khi nó có vấn đề gì đó, chẳng hạn như không có sổ đỏ chẳng hạn (nhưng chủ đầu tư lại trấn an người mua bằng cách nói “chưa có sổ đỏ”).
- Nhưng nếu đó là dự án của chủ đầu tư uy tín? Chủ đầu tư uy tín thường sẽ không bán sản phẩm khi không thể cam kết có sổ đỏ cho sản phẩm mình bán. Những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ thường là những người chưa xin được giấy phép, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận… Hoặc thậm chí, họ không cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, vì đơn giản đó là dự án “ma” do chính họ “vẽ” ra để lừa tiền người mua.
Đất nền dự án hiện đang là kênh đầu tư thu hút không chỉ nhà đầu tư mà còn là người mua ở khắp mọi nơi. Với đất nền, họ có thể xây nhà để ở, xây quán kinh doanh nhưng đồng thời cũng có thể đợi chờ cơ hội sinh lời sau này. Được cho là mảnh đất màu mỡ để đầu tư, nhiều người không ngại bỏ ra số tiền lớn để mua. Cũng có nhiều người quá vội vã, thêm phần cả tin mà mua phải những sản phẩm đất nền dự án chưa có sổ đỏ, rước vào người vô vàn những rủi ro.
Đất nền dự án đúng là an toàn và khả năng sinh lời được đáng giá cao thật. Nhưng điều đó chỉ có khi người mua mua đất nền dự án của những chủ đầu tư uy tín và phải có sổ đỏ. Nếu không, thực tế sẽ đi ngược lại hoàn toàn với những mong muốn của người mua. Đó là nó không còn an toàn, cũng không thể nào sinh lời được nữa.
Những lưu ý khi mua đất nền chưa có sổ đỏ
Khi phân tích nên mua nhà đất ở giai đoạn mở bán nào, các chuyên gia khuyên mọi người nên mua giai đoạn khởi công xây dựng, huy động vốn. Bởi lúc này người mua ít, khả năng cạnh tranh thấp, và mua được với giá rẻ nhất có thể. Nhưng đó là con dao hai lưỡi, vừa có lợi vừa có hại. Lợi là như vừa nói trên, còn hại là giai đoạn này thường chưa có sổ đỏ. Chủ đầu tư uy tín thì sẽ cố gắng hoàn thiện sổ đỏ sớm nhất có thể. Nhưng chủ đầu tư lừa đảo thì “hứa lèo” sẽ có sau 10 - 15 ngày, hoặc sau khi hoàn thiện sẽ có…
Do vậy, để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua cần phải lưu ý những vấn đề sau đây.
Mua đất nền dự án của chủ đầu tư uy tín
Thừa nhận, đất nền dự án là kênh đầu tư an toàn và hứa hẹn khả năng sinh lời cao. Nhưng điều đó chỉ được đảm bảo khi mua đất nền dự án của chủ đầu tư uy tín.
Khi chọn mua đất nền dự án, hãy chọn những dự án của chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm lâu năm, có tên tuổi trên thị trường, và đã từng thực hiện thành công các dự án đất nền trước đó.
Kiểm tra tính pháp lý của dự án
Để đảm bảo tính pháp lý cho đất nền dự án, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau:
- Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500;
- Nếu dự án có vốn đầu tư trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông;
- Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất;
- Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.
Làm hợp đồng đặt cọc
Trong trường hợp người mua đã lỡ mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì để “cứu vớt” sự việc, người mua phải làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán và bồi thường khi không thực hiện cam kết. Ở bài viết Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý không? Thị Trường Today đã phân tích rõ và khẳng định: Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý. Vì vậy, khi không thể công chứng hợp đồng mua bán, để đảm bảo hãy tiến hành thực hiện hợp đồng đặt cọc viết tay.
Đồng thời, làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi đất từ “chưa có sổ đỏ” chuyển sang “đất có sổ đỏ” thì người mua có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện các thủ tục.
Người mua có thể mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, nhưng bắt buộc phải tìm hiểu xem: Đất có hợp pháp không? Có tranh chấp không? Có nằm trong diện quy hoạch không?… Sổ đỏ thì có thể chờ, nhưng nguồn gốc của đất thì không thể không biết. Phải đảm bảo nguồn gốc đất minh bạch thì mới có cơ sở để chờ chủ đầu tư hoàn thành sổ đỏ.
Lưu ý: Để xác minh những thông tin trên, ngoài việc xác minh qua sổ đỏ người mua có thể tìm hiểu thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất.
Cuối cùng, Thị Trường Today nhấn mạnh lại một điều rằng: Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bỏ tiền ra mua một mớ rủi ro về cho chính mình. Chúng tôi sẽ không khuyên bạn có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay không, mà chúng tôi muốn bạn biết trước những rủi ro đó để cân nhắc thật kỹ. Nếu may mắn, bạn sẽ mua được đất nền dự án giá rẻ và được bổ sung sổ đỏ về sau. Nhưng nếu không may, bạn sẽ mất tiền, mất đất và rất có thể sẽ phải vướng vào tranh chấp, kiện tụng vì không có sổ đỏ. Thường thì đa số trường hợp sẽ nghiêng về bên không may.
