I. Chuyển nhượng là gì?
Chuyển nhượng là việc chuyển giao tài sản từ cá nhân hoặc tổ chức này sang cá nhân hoặc tổ chức khác. Theo đó, bên được chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được thụ hưởng. Và bên bàn giao nhận được số tiền tương ứng với giá trị tài sản mà hai bên đã thỏa thuận.
II. Sổ hồng chung cư là gì?
Theo điều 11 Luật nhà ở năm 2005, sổ hồng chung cư là cuốn sổ có màu hồng cánh sen do Bộ Xây dựng cấp cho người dân tại chung cư. Phạm vi ghi nhận sở hữu của sổ hồng chỉ bao gồm sở hữu nhà hoặc sử dụng đất ở chứ không có các loại đất khác như đất vườn, đất sản xuất,… Do đó, sổ hồng chung cư còn có tên gọi khác là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở”.
III. Các dạng thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư thường gặp
1. Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán
Đối tượng chuyển nhượng đa số là các dự án vừa được chủ đầu tư mở bán sơ cấp, căn hộ chung cư chưa hoàn thành xong phần móng và chưa có hợp đồng mua bán chính thức. Đây là trường hợp hiếm gặp trên thị trường, người mua chỉ mới thanh toán khoảng 10 – 20% giá trị. Bởi vậy, việc sang nhượng sẽ bị hạn chế, tùy theo quy định của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư cho phép thì việc mua bán diễn ra bình thường và khi chuyển nhượng cần có đại diện phía chủ đầu tư đứng ra làm chứng.
2. Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có HĐMB nhưng chưa có sổ hồng
Loại hình này thường gặp trên thị trường Bất Động Sản. Việc chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được thực hiện khi có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế GTGT của căn hộ. Người chuyển nhượng phải hoàn thành hết các nghĩa vụ thanh toán và người được chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.
3. Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Sau khi căn hộ đã có sổ hồng, việc chuyển nhượng trở nên đơn giản hơn khi không có sự tham gia của chủ đầu tư. Các bên bán và bên mua tự tiến hành thỏa thuận chuyển nhượng và đi công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
IV. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư
Trước khi tiến hành làm thủ tục sang nhượng chung cư, cần kiểm tra tính pháp lý của căn hộ, cũng như xác định chủ đầu tư, bên bán căn hộ có an toàn không. Người bán phải đảm bảo hoàn thành tất cả các nghĩa vụ thanh toán đối với căn hộ tại thời điểm chuyển nhượng. Các chi phí chuyển nhượng chung cư, phí sang tên chung cư cũng cần được quy định rõ.
1. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán
Bước 1: Các bên thỏa thuận và đặt cọc
Người bán và người mua tiến hành thỏa thuận giá cả của căn hộ, sau đó quyết định một khoản tiền nhất định để đặt cọc. Tùy theo giá trị mua bán mà người bán có thể đưa ra mức cọc khác nhau. Thông thường, số tiền cọc giao động từ 50 -200 triệu đồng.
Bước 2: Soạn thảo đơn đề nghị chuyển nhượng
Người bán làm đơn đề nghị chuyển nhượng căn hộ chung cư nộp lên cho chủ đầu tư.
Bước 3: Chủ đầu tư làm chứng hợp đồng chuyển tên
Chủ đầu tư tiếp nhận đơn đề nghị. Trong vòng 7 – 15 ngày làm việc, chuẩn bị hồ sơ đổi tên. Sau đó hẹn bên bán và bên mua lên xác nhận, có chủ đầu tư làm chứng. Sau khi bên mua thanh toán tiền cho người bán. Người bán có nghĩa vụ hoàn trả số tiền cọc và toàn bộ phiếu thu, giấy tờ liên quan đến căn hộ cho chủ đầu tư.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục
Sau khi hoàn thành thủ tục với bên bán, chủ đầu tư hẹn người mua mới lên nhận lại thỏa thuận đặt cọc và phiếu thu mang tên mình. Hoàn tất thủ tục sang tên sổ hồng.
2. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng này khó đảm bảo an toàn lúc giao dịch. Tuy nhiên giờ đây mọi chuyển đã được giải quyết với quá trình chuyển nhượng sau đây:
Bước 1: Soạn thảo văn bản chuyển nhượng căn hộ và công chứng
Văn bản ấy gồm những nội dung liên quan đến giá cả, thời gian bàn giao, phương thức thanh toán…
Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng:
- Bản gốc văn bản chuyển nhượng;
- Bản gốc hợp đồng mua bán chung cư của chủ sở hữu và chủ đầu tư;
- Biên bản bàn giao của chủ đầu tư;
- Giấy xác nhận căn hộ chưa có sổ hồng bản gốc;
- Giấy xác nhận hôn nhân;
- Giấy CMND – SHK.
Bước 2: Kê khai nộp thuế của cá nhân
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Tờ kê khai thu nhập cá nhân theo mẫu;
- Bản gốc Văn bản chuyển nhượng;
- Chứng minh nhân dân của bên bán.
Sau khi chuẩn bị xong giấy tờ, bạn đến cục thuế địa phương để nộp. Hầu hết thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Tuy nhiên khi giá chuyển nhượng thấp hơn giá căn hộ vậy thì lúc đó sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư đối với văn bản chuyển nhượng
Bộ hồ sơ đề nghị gồm:
- 5 bản gốc văn bản chuyển nhượng của bên chuyển nhượng;
- Bản gốc của hợp đồng mua hoặc bán căn hộ giữa bên bán và chủ đầu tư;
- Bản sao chứng thực CMND của bên bán.
Một khi chủ đầu tư đã xác định xong văn bản chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển lại cho bên nộp hồ sơ. Các loại giấy tờ mà chủ đầu tư chuyển nhượng lại gồm:
- Biên lai nộp thuế;
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chữ ký;
- Văn bản chuyển nhượng mua bán đã có xác nhận của chủ đầu tư. Văn bản này bao gồm 2 bản chính gồm 1 bản bên chuyển và 1 bản bên nhận.
Bước 4: Hoàn tất và nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ
Thời gian nhận được giấy chứng nhận sẽ đúng với thời gian 2 bên thỏa thuận. Tuy nhiên khi nhận giấy chứng nhận bạn cần tiến hành khảo sát và kiểm tra rõ ràng. Điều này giúp bạn nhận ra được những sai sót để kịp thời chỉnh sửa. Như vậy là thủ tục sang tên sổ đỏ chung cư đã hoàn thành.
3. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Ở trường hợp này, các thủ tục liên quan khi mua căn hộ có tính đơn giản và an toàn hơn nhiều. Vì thế các bạn không phải lo lắng gì nhiều khi chuẩn bị thủ tục. Trong đó chủ yếu bao gồm các thủ tục sau đây:
Bước 1: Các bên thỏa thuận và đặt cọc căn hộ
Các bên tiến hành thỏa thuận những vấn đề liên quan đến số tiền đặt cọc, thời gian chuẩn bị hợp đồng công chứng, thời gian cụ thể để bàn giao căn hộ,… Cuối cùng là thỏa thuận các loại thuế cụ thể và xác định bên nào nộp.
Ngoài ra, khi bạn cần lưu ý rằng khi tiến hành đặt cọc tiền phải có người làm chứng. Số người làm chứng cần có là từ 1 đến 3 người để đảm bảo tính minh bạch cũng như quyền lợi 2 bên.
Bước 2: Soạn hợp đồng công chứng mua bán sang nhượng chung cư
Chuẩn bị hồ sơ công chứng:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ;
- Chứng minh nhân dân;
- Hộ khẩu chủ sở hữu;
- Tờ khai thuế trước bạ;
- Bản vẽ căn hộ;
- Giấy xác minh tình trạng hôn nhân.
Mỗi loại giấy tờ như vậy bạn nên chuẩn bị 1 bản chính với 1 bản photo. Sau đó 2 bên cùng đến phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng theo lịch đã hẹn.
Bước 3: Kê khai và đến cơ quan nhà nước để nộp thuế
Những hồ sơ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Giấy chứng minh nhân dân;
- Hộ khẩu của 2 bên mua bán cùng giấy tờ khai thuế theo mẫu.
Thông thường, quá trình khai thuế ở cơ quan nhà nước sẽ mất khoảng 7 ngày. Tuy nhiên sau khi ký hợp đồng công chứng bạn phải ra cơ quan nhà nước khai thuế trong 10 ngày. Nếu như bạn khai thuế không đúng quy định thì quá trình chuyển nhượng sẽ bị hủy bỏ.
Bước 4: Hoàn tất quá trình và nhận căn hộ
- Hồ sơ cần phải nộp để trở thành chủ sở hữu căn nhà:
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên bán;
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ, bạ mới;
- CMND – SHK hay các tờ đăng ký biến động BĐS.
Hầu hết sau khi bạn nộp hồ sơ đầy đủ cho cơ quan nhà nước bạn sẽ được hẹn đến trong 3 tuần. Khi đến hẹn bạn sẽ được nhận sổ và các giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ. Như vậy là đã hoàn tất các thủ tục liên quan khi chuyển nhượng.
V. Các chi phí trong thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư
Xuyên suốt quá trình làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư, bên bán và bên mua đều phải chi trả các khoản phí liên quan hoặc phát sinh để hoàn tất thủ tục mua nhà chung cư.
1. Đối với người bán
- Thuế thu nhập cá nhân: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
- Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: giao động từ 4 – 5 triệu bao gồm các chi phí: phí in ấn, lệ phí, phí cho công chứng viên
- Phí môi giới: giao động từ 1 – 2% giá trị căn hộ chuyển nhượng, tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người môi giới.
- Phí hồ sơ cho chủ đầu tư: chủ đầu tư có thể quy định thu phí hoặc không. Nếu có tính phí, thông thường mức phí sẽ giao động từ 3 – 5 triệu
Phí chuyển nhượng chung cư gồm những gì
2. Đối với người mua
- Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư.
- Khi giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng
- Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá/ 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
- Phí thẩm định hồ sơ
VI. Một số lưu ý khi làm thủ tục mua bán nhà chung cư
- Đảm bảo người chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán bao gồm các khoản tiền phải thanh toán các đợt theo thông báo của chủ đầu tư, lãi thanh toán trả chậm các đợt,.. tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nắm rõ các thông tin về chủ đầu tư, người chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng trước khi bắt đầu làm thủ tục mua bán nhà chung cư. Nếu không những thông tin ghi trong hợp đồng sẽ bị sai lệch dẫn đến tranh chấp.
- Xác định căn hộ chung cư có giá trị pháp lý chưa, có đủ điều kiện chuyển nhượng và được sự cho phép chuyển nhượng của chủ đầu tư hay chưa (đối với trường hợp chưa có sổ hồng).
- Trường hợp sang nhượng căn hộ khi chưa ký hợp đồng mua bán thì người bán không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
- Lưu ý các khoản phí chuyển nhượng chung cư, phí sang tên sổ đỏ chung cư, phải quy định rõ ai là người chịu trách nhiệm.
Những lưu ý cần nắm rõ khi làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư
VII. Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán căn hộ chung cư
1. Chuyển nhượng căn hộ phải nộp những thuế nào?
Thông thường khi chuyển nhượng căn hộ chủ yếu nộp khoảng 2 loại thuế chính. Bao gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập. Trong đó lệ phí trước bạ được tính bằng 0.5% thuế thu nhập. Mức giá này do UBND tỉnh hoặc thành phố trực tiếp quy định.
Còn thuế thu nhập cá nhân được tính khoảng bằng 2% giá chuyển nhượng. Đây là mức giá so sánh khi không xác định được giá bán và giá mua. Còn một số trường hợp còn được tính khoảng 25% nếu đã xác định được giá bán và giá mua cụ thể.
2. Cần chuẩn bị gì cho hồ sơ chuyển nhượng căn hộ?
Thông thường việc mua bán chung cư hay là nhà đất cũng đều phải lập hợp đồng. Sau đó, 2 bên mua và bán sẽ trực tiếp thực hiện sang tên trước bạ. Trong đó bộ hồ sơ chuyển nhượng gồm có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Hoặc đơn đề nghị chuyển nhượng, giấy CMND – SHK, hợp đồng chuyển nhượng và bản vẽ căn hộ. Hơn nữa, bạn cũng đừng quên giấy tờ thế chấp nếu căn hộ đang được thế chấp.
3. Có nên lựa chọn chuyên gia tư vấn bất động sản hay không?
Nhìn chung việc lựa chọn chuyên gia tư vấn là điều kiện cần thiết bạn nên làm. Bởi lẽ nhân viên tư vấn sẽ hỗ trợ bạn triệt để quá trình mua bán căn hộ chung cư. Nhất là trong vấn đề xác thực tính pháp lý và nhận định giá cả căn hộ. Hơn nữa các chuyên gia còn giúp bạn hoàn thành các thủ tục, hồ sơ nhanh gọn và chính xác.
Tuy nhiên, trong quá trình lựa chọn chuyên gia tư vấn BĐS các bạn cần lưu ý nhiều. Tuyệt đối, các bạn không nên quá chủ quan mà cần đến các trung tâm uy tín để đảm bảo an toàn. Bởi lẽ hiện nay có rất nhiều cò mồi môi giới lừa đảo hoạt động trên diện rộng. Nếu bạn không cẩn thận sẽ bị cò mồi lừa gạt về tiền bạc hoặc là mua phải căn hộ không hợp pháp.
TẠM KẾT
Vậy có lẽ qua bài viết trên bạn đã nắm rõ được thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư là như thế nào và nắm rõ các khoản phí chuyển nhượng chung cư . Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào. Đừng ngần ngại.
.jpeg)
