Tin Thị Trường BĐS - Hiện nay, Việt Nam ta đã trải qua 3 giai đoạn bất động sản 1995-2020 với nhiều biến động và thăng trầm với 3 lần bđs sốt đất đã xảy ra (1996,2006,2016).
Covid-19 đẩy địa ốc vào thế khó song đây không phải lần đầu thị trường này đối mặt với thách thức trong 2,5 thập kỷ qua.Chúng ta sẽ thấy những mẫu số chung theo cảm nhận của mỗi người về chu kỳ: trước khi có sóng BĐS, đỉnh sóng, đóng băng. Mỗi chu kỳ có người mất mát, mất đỉnh cao, và có người bắt đầu bước chân vào thị trường Bất động sản khi thị trường đóng băng. Lịch sử luôn thể hiện một điều: đỉnh cao của người này biến mất, tiền đề của người khác bắt đầu.
1. GIAI ĐOẠN 1995-2006: KHỞI ĐỘNG, TĂNG NHANH VÀ ĐÓNG BĂNG
Năm 1990 khi Việt Nam bắt đầu công nhận kinh tế tư nhân, và bắt đầu du nhập tài liệu kinh tế thị trường (TBCN), đến năm 1993 ra mắt sổ đỏ, thời đó HN và Tp.HCM đã có sốt đất và được giao dịch bằng đơn vị cây, lượng vàng.
Nhiều người dùng đất để đổi xe Dream, Honda DD, mãi đến năm 1996, khi lượng Việt Kiều, người XKLD về nước ngày càng đông hơn, quá trình đô thị hóa ở SG và HN cũng phát triển mạnh, lúc đó giá đất tăng cao, người ta mới nhận thức được giá trị thật sự của bất động sản.
Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt đối với Việt Nam khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Đây là giai đoạn phát triển thành công vì Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.
Từ năm 1996, chúng ta đã nhận thức được nhà đất ở trung tâm phố thị ngày sẽ càng cao và càng khó sở hữu do lượng di dân cơ học về SG và HN ngày càng tăng cao. Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam trong năm này.
Đợt sốt đất 1996-1997 được kích hoạt khi các khu công nghiệp được triển khai ở Tp. HCM, Hà Nội và các tỉnh do 2 tâp đoàn là Tân Tạo (phía Nam) và Kinh Bắc (phía Bắc) triển khai và hút được dòng vốn đầu tư lớn. Năm 1997, đại gia giàu nhất VN Tăng Minh Phụng do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế và không có sự hỗ trợ từ chính phủ đã bị bắt và xử tử hình.
Cũng trong năm này, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được thành lập với đội ngũ Sale BDS chuyên nghiệp, áp dụng các chiến dịch Marketing, định giá, định vị sản phẩm có thể nói là tiên phong lúc này.
Năm 2000, Vũ Quang Hội - doanh nhân nước khoáng (cũng là tập đoàn Bitexco) đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ, gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất, 2002 xây toà nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên ở mặt đường Nguyễn Huệ.
Năm 2001, Technocom (tên cũ của Vingroup) của bác Phạm Nhật Vượng đầu tư xây dựng Vinpearl Nha Trang. 2004 khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu, nhưng bán luôn 1 toà cho Techcombank lấy tiền mặt (hóa đổi nợ), và mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu từ đó.
Giai đoạn này BĐS sốt đỉnh 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006, việc giảm sốt đất còn do các quyết định hành chính của Nhà nước như Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai cấm phân lô tách thửa.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.
2. GIAI ĐOẠN 2006-2015: LÀM QUEN VỚI CÁC CƠN SỐT ĐẤT
Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2.
Năm 2007 Phú Mỹ Hưng sau hơn 10 năm xây dựng đã hình thành đại đô thị kiểu mẫu với chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.
A. GIAI ĐOẠN NÀY BĐS SỐT 2007-2009
đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương.
Tại TP. Hồ Chí Minh sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của thành phố.
Giai đoạn 2007-2008 đã chứng kiến sự ra đời của các công ty Bất Động Sản nổi tiếng đến nay như Him Lam với KDC Kênh Tẻ, Sungroup với Bà Nà Hill, An Đông Plaza của Vạn Thịnh Phát và SGB, Furama Đà Nẵng của Nguyễn Thị Phương Thảo tiền đề cho Vietjet Air, HD Bank, tập đoàn BRG với 3 sân golf, khánh sạn Hilton, Novaland với Sunrise Quận 7.
Năm 2010 Vingroup khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), bác Phạm Nhật Vượng đã soán ngôi người giàu nhất của Đoàn Nguyên Đức. Và Bitexco quận 1 cũng khánh thành trong năm này.
B. GIAI ĐOẠN NÀY ĐÓNG BĂNG TỪ 2010-2015
2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, nhưng đến 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, 2010-2012, lãi suất cho vay lên tới 22-25%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS.
Khi BĐS đóng băng, tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Tập đoàn Mường Thanh đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội, thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn trên địa bàn gần như cả nước.
Cuối năm 2014, FLC khởi đầu từ án nhà ở căn hộ cao cấp FLC LandMark Tower. Tiếp đó là dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn - Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng.
Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương - Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia Bất Động Sản tại FPT city tại Đà Nẵng và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành - Đồng Nai.
3. GIAI ĐOẠN 2015-2019: CHU KÌ THĂNG HOA NHẤT VÀ ĐẠI DỊCH COVID-19
Giai đoạn này đã nổi lên VIN, SUN, Nova, Bitexco, FLC v.v. vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn.
Tập đoàn Samsung tiến hành xây dựng nhà máy sản xuất điện thoại thông minh 2 tỷ đô (và quy mô sẽ còn gấp 2, gấp 3 sau đó) tại Thái Nguyên năm 2014 và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc ký năm 2015 là cú hích lớn cho sự phát triển kinh tế VN ở giai đoạn này.
Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản dần phục hồi dù tồn kho vẫn chưa được giải quyết hết.
Thời gian này, các trục cao tốc ở Bắc lẫn Nam đều được xây mới như Hà Nội - Hải Phòng, HN-Lào Cai, HN-Thái Nguyên, HN-Lạng Sơn, HN-Quảng Ninh, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ đặt tiền đề cho sốt đất quận 2, quận 9.
Việc cuối năm 2015 tập đoàn THACO của Trần Bá Dương tham gia thị trường Bất động sản với đại dự án Sala Đại Quang Minh ở quận 2.
Đầu năm 2016 Vingroup chào bán và xây dựng KĐT tập trung lớn ở phía nam là Vinhomes Central Park, kế đó là thánh gióng thần tốc Vinhomes Ba Son, Ở Bắc 2 KDT cũng được Vingroup xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011, năm 2013 bắt đầu giao nhà là Times City và Vinhomes Long Biên Hà Nội.
Vingroup tiếp tục với 3 đại đô thị quy mô lên đến hàng trăm ha ở cả Bắc và Nam như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park đã tạo nhiều điểm nhấn cũng như tranh cãi về giá chào bạn tại các đại đô thị này.
Nguyên nhân lớn cho lần sốt đất này là thông báo những kế hoạch và những tin đồn như: cầu Cát Lái, Vành đai 3, khép kín vành đai 2, cầu Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè lên quận,...
A. GIAI ĐOẠN NÀY BĐS SỐT 2016-2019
Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể nói ngắn gọn: SỐT TOÀN QUỐC, nổi bật nhất là TP HCM, các tỉnh duyên hải ven biển và các tỉnh cao nguyên gắn với tiềm năng du lịch.
Kỳ sốt đất lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu v.v cùng với đó là đứa con lai chưa được công nhận "Condotel". Và đáng nhớ nhất chính là sốt đất ở 3 đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.
Làn sóng BĐS 2016 này đã xuất hiện rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư trong nước lẫn ngoài nước nhiều đến nỗi nhà đầu tư hay môi giới cũng không thể nhớ nỗi tên, cùng với các chủ đầu tư lừa đảo như Alibaba, vỡ trận từ Cocobay dẫn đến mất niềm tin với chủ đầu tư ở cuối chu kì.
B. GIAI ĐOẠN NÀY ĐÓNG BĂNG TỪ 2020
Đầu năm 2020, dịch bên Ncov từ Trung Quốc đã làm thế giới bước vào kỳ suy thoái kinh tế toàn cầu, và đẩy nền kinh tế VN vốn đã tích tụ sẵn bệnh tài chính - BĐS đối mặt với kỳ khủng hoảng kinh tế tác động bởi THIÊN NGA ĐEN của Việt Nam.
Đại dịch sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020 và gây nên không ít khó khăn, sóng gió cho thị trường địa ốc. Song các chuyên gia cũng tin tưởng thị trường bất động sản vẫn còn cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ.
4. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIAI ĐOẠN KHỦNG HOẢNG NÀY
Phân khúc nhà xã hội, giá rẻ, căn hộ < 30m2 vùng ven, tỉnh giáp ranh trung tâm HN, TP HCM phát triển vì nó gắn với nhu cầu ở cơ bản của đại đa số.
Sản phẩm Bđs du lịch mất nhiều năm mới hồi phục, vì thói quen tiêu dùng du lịch bị sang chấn tâm lý cần thời gian hồi phục lâu, nhiều condotel phá cam kết theo điều khoản bất khả kháng càng làm thị trường nguội lạnh.
Sốt cục bộ tại một số nơi Chính phủ và tập đoàn rót và triển khai đầu tư công, thành phố mới, mở đường mới nhưng sẽ tan sóng nhanh như Bình Ba vì thì trường Bđs vẫn trên đà đi xuống. Sáng lác đác ở phân khúc M&A dự án, nhà phố & mặt bằng VIP mà bình thường chủ nhà không bán thì nay chủ nhân mới sẽ tìm mua.
Tổng quan thị trường Bđs tất cả các phân khúc sẽ đóng băng, xuống dốc sau 6 tháng TTCK chạm đáy, hiện vẫn chưa rõ đáy CK, vì vậy chưa rõ đáy Bđs tùy theo 2 kịch bản phân tích ở trên. Đất nền ở xa cư dân hiện hữu, căn hộ xây dở dang sẽ mất giá nhiều nhất, thị trường Bđs cho thuê mất 2-3 năm để hồi phục lại như cũ kể từ thời điểm dịch được khống chế.
Nguồn fanpage An Cư.
