Kiến thức đầu tư - Trong thực tế, việc mua chung đất không chỉ mang lại tiềm năng tài chính hấp dẫn mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng, đầu tư và phát triển bất động sản. Mô hình mua chung đất thường được áp dụng trong các dự án phân lô, quy hoạch khu đô thị mới hoặc thậm chí trong việc chia sẻ chi phí sở hữu một phần tài sản có giá trị cao như đất đai. Tuy nhiên, như đã đề cập, việc mua chung đất cũng đặt ra những thách thức và rủi ro, đặc biệt khi các bên không nắm vững quy định pháp luật hoặc không có thỏa thuận rõ ràng. Vậy hiện nay Giấy tờ mua chung đất cần phải công chứng hay không?
Khi mua chung đất sổ đỏ sẽ đứng tên ai?
Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy hiện nay khi mua chung đất sổ đỏ sẽ đứng tên ai?
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) phải ghi đầy đủ tên của những người đó.
Ngoài ra, nếu các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
Ai là người giữ sổ đỏ khi mua chung đất?
Mô hình mua chung đất cũng thường được áp dụng trong các dự án phát triển bất động sản lớn, nơi quy mô và nguồn lực yêu cầu cao. Các nhà đầu tư và nhà phát triển có thể hợp tác mua chung đất để chia sẻ rủi ro và chi phí trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tiện ích và các dự án phát triển khác. Điều này giúp tối ưu hóa sử dụng tài nguyên và tạo ra giá trị gia tăng cho cả cộng đồng và các bên tham gia. Vậy hiện nay khi mua chung đất ai sẽ là người được giữ sổ đỏ?
Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất không có yêu cầu cho một người đại diện giữ Giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
Trường hợp những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.
Lưu ý: Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật (theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).
Mua chung đất sổ đỏ sẽ ghi như thế nào?
Mua chung đất còn có thể tạo ra cơ hội hợp tác và sáng tạo trong việc sử dụng tài sản. Việc kết hợp nguồn lực và kiến thức của các cá nhân hoặc tổ chức trong việc quản lý, phát triển và tận dụng đất đai có thể mang lại hiệu suất tốt hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.
Theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, căn cứ vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện mà cách thể hiện trên Giấy chứng nhận cũng được chia thành 02 trường hợp khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Tại trang 1 của Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú); tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện thì được ghi như sau:
Trang 1 Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú), dòng tiếp theo sẽ ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: … (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)“.
Lưu ý: Trường hợp 1 và trường hợp 2 nếu trang 1 Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.
Tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận ghi thông tin như sau: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
Giấy tờ mua chung đất có cần phải công chứng hay không?
Việc mua chung đất là một cơ hội hấp dẫn để tận dụng tài chính và tài sản chung. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích của mọi bên, cần tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện các biện pháp cần thiết để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và an toàn trong quá trình góp tiền mua chung đất.
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, chỉ các trường hợp trên mới bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Còn biên bản thỏa thuận giữa hai bên về việc mua bán chung một lô đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho hai bên thì bạn nên tiến hành công chứng, chứng thực biên bản thỏa thuận này.
Câu hỏi thường gặp
- Có được phép tách thửa khi mua chung đất hay không?
Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất về bản chất là “sở hữu chung theo phần” nên sẽ xác định được diện tích của các bên theo số tiền mà các bên đã góp hoặc theo sự thỏa thuận của các bên.
Nhiều người mua chung thửa đất nhưng khi có nhu cầu tách thửa thì được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa.
- Vai trò của biên bản thỏa thuận mua chung đất là gì?
Vai trò của các biên bản thỏa thuận mua chung đất là tạo ra cơ sở pháp lý ghi nhận sự hợp tác một cách minh bạch, rõ ràng; hỗ trợ cho quá trình mua bán, giao dịch đất đai giữa nhiều bên với nhau, hạn chế những rủi ro hay mâu thuẫn xảy ra, có cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai nếu không may phát sinh.
Trong văn bản thỏa thuận mua chung đất cần có những nội dung gì?
– Thông tin chi tiết của các bên gồm: Họ tên, địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân,…
– Tài sản góp vốn;
– Phương thức, thời hạn thanh toán;
– Mục đích góp vốn mua đất;
– Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng;
– Phương thức giải quyết trong trường hợp xảy ra tranh chấp;
– Phân chịu lợi nhuận và rủi ro trong hợp đồng góp vốn mua đất.
