Tiền sử dụng đất luôn là một trong những yếu tố "nặng gánh nhất" với các doanh nghiệp bất động sản.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang khá đau đầu với những khoản tiền sử dụng đất tăng vọt so với khoản tạm tính trước đó.
Trường hợp điển hình là câu chuyện của Novaland với lợi nhuận sau thuế hợp nhất 6 tháng đầu năm 2024 ghi nhận lỗ 7.327 tỉ đồng so với báo cáo tài chính tự lập với lợi nhuận 345 tỉ đồng.
Đại diện Novaland cho hay, khoản lỗ này chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,106 ha Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức), tên thương mại là dự án Lakeview City (chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển quốc tế Thế Kỷ 21), dựa trên thông báo của cơ quan thuế ngày 8.1.2021.
Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp 4.358 tỉ đồng.
Năm 2016, UBND TPHCM có quyết định phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường với khu đất 30,224 ha tại phường Bình Khánh và khu đất dự án Lakeview City để giải quyết hoán đổi cho Novaland với thời điểm xác định giá đất cho cả hai dự án cùng một thời điểm tại năm 2008.
Sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất, công ty phải nộp thêm sau khi hoán đổi dự án gần 52,7 tỉ đồng và doanh nghiệp đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán trong năm 2016.
Tuy nhiên, Novaland cho hay, ngày 29.12.2020, UBND TPHCM ban hành quyết định số 4777 về phê duyệt phương án giá đất đối với khu đất 30,106 ha Nam Rạch Chiếc với phương án giá đất tại thời điểm tháng 4.2017 (thay vì thời điểm năm 2008).
Cục Thuế TPHCM ban hành thông báo nộp tiền thuê đất và thông báo nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền phải nộp gần 5.176 tỉ đồng.
Phía Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là tháng 4.2017 do doanh nghiệp đã hoàn tất đền bù năm 2008.
Cũng rơi vào trường hợp tương tự, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP Thủ Đức cho biết, sau nhiều năm chờ đóng tiền sử dụng đất, mới đây công ty đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất của dự án lên tới hơn 300 tỉ đồng.
Trong khi đó, vào thời điểm trước đây đơn vị thẩm định giá đã ước tính tiền sử dụng đất chỉ hơn 50 tỉ đồng. Do cần dòng tiền kinh doanh nên chủ đầu tư đã bán một số sản phẩm cho khách hàng với giá thành căn cứ trên tiền đất tạm tính.
Hiện tại, chi phí tiền sử dụng đất này đã tăng tới hơn 5 lần. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu vì nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu điều chỉnh tăng giá để đảm bảo lợi nhuận thì giá bán sẽ rất cao và không phù hợp với sức cầu của thị trường.
Nguyên nhân của việc định giá đất chậm và tiền sử dụng đất bị “đội” lên cao, theo các doanh nghiệp, là do cách tính còn nhiều bất cập.
Việc định giá đất còn nhiều vướng mắc, có nhiều chi phí hợp lý của chủ đầu tư không được đưa vào hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào thì cũng với mức độ rất hạn chế.
Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ làm sạch mặt bằng thi công là khoản chi phí bắt buộc, nhưng có một số trường hợp không cho đưa vào.
Khi các chi phí hợp lý không được ghi nhận thì chủ đầu tư buộc phải tăng giá sản phẩm để bù đắp. Tăng giá bán là điều không chủ đầu tư nào muốn, nhưng nếu không tăng thì chắc chắn sẽ lỗ, bởi các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư.
Mặc dù vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014, nhưng các vấn đề then chốt liên quan đến việc định giá đất lại chưa được đưa vào.
